穿梭房产交易下行周期，中介机构的真正考验已经开始 。11月9日，贝壳公布三季度财报 。三季度贝壳存量房交易GTV为3782亿元(人民币，下同)，同比 降落34.3%，其中二手房交易GTV同比 降落36.8%，新房交易GTV 4101亿元，同比 降落2.5% 。 遭逢断贷的二手房交易市场 终究有多惨，贝壳的三季报可见一斑 。

　　同比 降落31%

　　布告显示，今年三季度贝壳找房总交易成交额(GTV)为8307亿元，同比 降落20.9% 。其中二手房交易总价格为3782亿元，同比 降落34.3%；新房交易总价格为4101亿元，同比 降落2.5%；新兴和 其余服务的GTV为423亿元，同比 降落20.4% 。

　　具体而言，今年三季度贝壳二手房交易服务的净收入为61亿元，而2020年同期为88亿元，同比 降落31% 。其中，三季度贝壳佣金收入为53亿元，而上一年同期为79亿元，佣金收入下滑是因为该公司旗下链家品牌的二手房交易业务的总交易额 降落至1853亿元，而上一年同期为2857亿元 。

　　二手房交易净收入削减，招致贝壳毛利率 降落 。数据显示，贝壳找房2021年三季度的毛利润为28亿元，而2020年同期为44亿元；2021年三季度的毛利率为15.2% 。

　　新房交易服务的净收入较上一年同期略有增进 。今年三季度贝壳新房交易服务的净收入为113亿元，重要因为新屋交易佣金和气增进 。不过，三季度新房交易GTV为4101亿元，同比 降落2.5% 。

　　贝壳营收重要有三 部分：二手房交易服务、新房交易服务，以及新兴业务服务三大板块 。最近两年，其新房交易服务虽异军突起，但二手房交易服务仍占领主导地位 。

　　二手房交易市场惨状，贝壳三季报可见一斑 。

　　关于市场 变迁，贝壳董事长兼CEO彭永东则示， 只管公司业务在短期受到市场下行影响，但地产市场健康进展整体态势不会转变 。最近金融监管部门也 屡次回应市场关切，用户 正当的资金需要正在得到满足 。

　　“ 指导价”影响有限

　　2021年四季度，贝壳估计其总净收入将在145亿(23亿美元)-155亿元(24亿美元)中间，较上一年同期 降落约31.6%-36% 。之所以连续“悲观”情绪，是因为最近调控政策的压力逐步 显示 。

　　国家统计局数据显示，9月全国70个城市二手住宅销报价格指数环比涨幅为-0.2%，同比涨幅为2.4% 。在连续16个月房价上涨的 根底上，8月二手房价格涨幅首次为0，而9月显而易见浮现 下落 。“这和实际 感想十分接近，最近 部分城市二手房‘腰斩’交易态势， 注明市场 本身进入显而易见降温周期 。”易居探究院智库 核心探究总监严跃进 示意 。

　　9月二手房价格环比 下落的城市达到52个，上涨城市仅17个，另有1个城市持平，大约有3/4的城市浮现了显而易见的降价 景象 。

　　今年以来，全国多地陆续出台二手房“ 指导价” 。深圳市住房和建设局今年2月公布了3595个住宅小区二手房成交参考价， 标记着深圳正式 构建二手住房成交参考价格公布机制，也成为这一轮二手房 指导价政策的“首试者” 。

　　随后，宁波、成都、上海、无锡、北京等多个城市也公布了二手房“ 指导价” 。但 部分城市 遮蔽力不如深圳，也就造成城市间的差别 。以北京为例，当前仅海淀房协公布了 部分热潮小区的二手房交易“ 指导价”，名单包含海淀29个重点小区，对60平方米以下小户型、60-90平方米中户型以及90平方米以上大户型给出 指导价 。超过挂牌 指导价1%的不予挂牌 。

　　“ 指导价政策影响有限，北京没有 指导价的小区也在降价 。”中原地产首席 综合师张大伟 示意，二手房市场放款难，已全面 克制市场活跃，特殊是一二线城市，二手房占比高，当下贷款周期已超3个月，年内放款难 延续，包含深圳等城市成交量已经是多年最低点 。

　　房贷利率浮现松动

　　事实上，在一线城市中，二手房占市场交易总成交量已大大超过新房，而这些城市大多存在“去泡沫”压力 。信贷政策精准有效管控，其 变迁也是对市场 安稳的保障，最近信贷也开始浮现松动 。

　　贝壳探究院数据显示，10月90城中20个城市房贷利率浮现下调，其中14个城市首套利率 降落，14个城市二套房贷利率 降落，重合的9个城市首套、二套房贷利率均下调 。下调城市包含深圳、广州、中山等珠三角城市，无锡、湖州等长三角城市，除了广州、深圳外， 其余多是三四线城市 。

　　放款周期方面，10月90城房贷 均匀放款周期为74天，较上月有所 延伸 。这重要是因为放款动作与利率调整存在 定然时差，10月银行发放的贷款多为前几个月签约的单子 。从 部分城市看，上海、芜湖、南宁、烟台、郑州、株洲等城市放款周期较9月有所缩小 。

　　9月底以来央行 屡次 开释 踊跃信号，估计四季度住房信贷的投放将回归“ 安稳有序”，对首套置业客群、卖一买一的改善客群予以保障和 支撑 。一方面房贷利率下调的城市 规模将 扩充，另一方面放款周期将有所缩小 。信贷环境的边际改善有利于市场预期改善，带动刚需群体入市启动换房链条，利于市场平 稳重康进展 。

　　房贷利率 降落， 仿佛成为本轮市场调节的转折点，刚需群体入场， 是否挽回二手房市场的“惨局”？

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